成都租房

来源：中国房地产报

    成都东郊，是成都市实施的东郊工业结构调整的主要区域。"东调"的一个重大举措是"腾龙换鸟"，搬迁出一大批工业企业，腾出大批工业土地，投入城市建设和房地产开发，改善城市功能结构和人居环境，再造新辉煌。

　 成都东郊历史地成为蓉城新兴的投资热土，是实力投资商分食成都楼市蛋糕千载难逢的历史机遇。

　 "东调"的历史背景

　 成都东郊是成都市最早形成的工业区。在成都，只要一提起东郊，20世纪50、60年代出生的人立刻会联想起高耸的烟囱、宽大的厂房、轰鸣的马达、一派欣欣向荣的成都工业重地景象。到2000年，这里已先后聚集了169家中央、省、市、区属规模以上工业企业，占地2.05万亩（生产区1.59万亩，生活区0.46万亩），总资产达322亿元，从业人员15万余人。在国企占国民经济主导地位时，东郊工业企业的总产值占全市工业的52.4%、全市国有工业的75%（1990年）。这是一片凝聚着几代人心血的热土。

　 几十年弹指一挥间，随着城市规模的扩大，当年的东郊已成为成都市城区的重要组成部分，过度集中的工业区不仅使东郊城市功能难以完善配套，环保问题越来越突出，城市形象难以得到提升，而且由于当时是按工业区进行规划和"大而全、小而全"建厂模式进行建设的，使东郊的企业进一步发展受到严重制约。现实表明，对东郊工业区的结构进行调整已到了刻不容缓的地步。

　 "东调"的基本思路

　 2001年8月，为构筑成都工业新高地，实现工业经济的跨越式和可持续发展，提升东郊城市形象，成都市委、市政府顺应社会各界和市民的心愿，做出了对东郊工业区进行结构调整的重大决策。

　 "东调"的重大目标之一，是在5至10年内，通过企业搬出后土地的重新规划和建设，推动东郊旧城区的整体改造，提升东郊城市形象。具体来说，就是根据成都市的城市总体规划和城市发展规划，对东郊调整区域"按一张白纸"的要求编制城区开发建设规划，其用地性质将转变为以生活居住、城市物流、金融商贸、公共服务、绿地等用地为主。工业用地由现在的30%降到11%左右，城市绿地达到12%以上。彻底改变这一区域的面貌，建设成为交通发达，学校、医院、文体等设施完善，功能齐全，由若干各具特色的居住小区组成的环境优美、空气清新的东部新城区。

　 土地资源转化为土地资本

　 成都市采用新的经营理念，用市场经济的办法，使土地资源转化为土地资本，从而解决了"东调"企业搬出后进行大规模旧城改造需要数百亿巨额资金的难题。

　 "东调"企业最大的资源是土地资源，只有充分运用好这一宝贵资源，让土地资源转变为土地资本，并实现最大限度的增值，才能使企业产生搬迁的内在动力，才能从宏观上推动企业加快搬迁。于是一系列旨在使土地资源转化为土地资本的措施
 
    接连出台：

    调整东郊的城市功能定位，从规划上调控土地升值。市东调办会同市规划局一起提出并报经规划委员会和市政府常务会批准，将东郊的城市功能由工业为主调整为"生活居住、物流配送、金融商贸、科技产业、旅游休闲"。
 
　 配套进行沙河综合整治，从环境上调控土地升值。在启动东郊工业区结构调整的同时，市委、市政府投资30亿元，同步启动了流经东郊工业区的沙河综合整治工程。沙河整治工程已于2004年底全线竣工，从而进一步带动了东郊土地的全面升值。

　 加强全市房地产用地的宏观调控，从土地供应总量上调控东郊工业升值。市国土资源部门从土地供应上加强了宏观调控，适当减少了东郊以外地区的供地，以引导房地产企业到东郊实施开发，从而既带动了东郊土地升值，又加快了东郊开发的步伐。

　 按"基价收购，全额返还"方式由市政府土地储备中心统一对搬迁企业土地进行收购，从土地供应时机和土地"包装"上调控土地升值。通过探索，成都市找到了用市场经济的办法，符合廉政建设要求，并被实践证明行之有效的一套土地处置办法。即企业向市东调办提出搬迁申请方案，得到确认后，市土地储备中心根据企业原址控规，委托土地评估机构对企业的土地进行评估，接下来就是向银行融资（银行都非常乐意，并已授信数十亿元），然后按企业土地性质以评估价格的65%或70%为基价与企业签订土地收购合同，视企业搬迁进度付款给企业用于新厂建设。同时，市土地储备中心提请市国土资源局相关处室把关，避免企业多头转让和重复抵押土地。待企业新厂建好，以最短时间完成搬迁并将土地包装整理后交由市土地拍卖中心拍卖，拍卖收入扣除有关手续费、政府土地出让金和企业借款利息后全额返还给企业，用于支持企业搬迁。这一操作办法实现了企业土地收益最大化，政府风险最小化(几乎为零风险)，银行资金安全化，既解决了企业新厂建设资金，又避免了企业协议出让土地可能出现的资金风险、廉政问题，达到了职工、企业、银行、政府四满意。

　 开放式、多样化利用民间资金

　 在做好土地资源转化为土地资本这篇文章的同时，成都市还创造性做好第二篇文章：即开放式、多样化利用民间资金参与国企改制和城市建设。具体做法是：

　 国有企业在搬迁过程中进行改制，吸收职工和民营企业资金入股，将民间资金转变为民间资本。国营成都冶金实验厂搬迁过程中，通过改制吸收职工安置费和现金入股达2800万元，克服了主业关闭对企业的巨大影响，寻求到了新的发展项目。

　 对已改制企业深化改革，引进民营资金优化股本结构。成都亚光电子股份有限公司和成都宏明电子股份有限公司在搬迁过程中同深圳华新股份有限公司成功实现合作，以增资扩股和转让股份形式优化了内部股权结构，并引进资金5172万元，为公司搬迁后实现新发展打下了良好基础。

　 企业破产财产处置时引进民间资金并转化为民间资本。成都化工股份公司引进新希望集团和国际金融公司845万美元资金组建的成都华融化工股份公司，出资2600万元收购成都湔江化工厂破产财产后，准备投入8亿元资金，建设亚洲最大的钾化工基地。成都轴承厂破产后也引进了一家省外民营企业收购其破产财产。

　 企业搬走后原址开发引进民间资金，并转化为民间资本。成都宏明电子股份有限公司引进SM城市广场项目，由菲律宾SM集团投资5400万美元，开发建设宏明厂北区，占地面积6.7万余平方米，建筑面积25万平方米，建成后将引入位居世界500强首位的商业零售企业"沃尔玛"入驻，形成一个集购物、休闲、文化、会展于一体的大型综合广场。这个项目的实施，可以极大地改善东郊的城市形象，聚集东郊人气，还能提供1000多个新的就业岗位。

　 抢滩东郊者已赚得乐翻天

　 信息灵敏、敢于吃螃蟹抢滩成都东郊的开发企业，把握了成都东调这一千载难逢的投资机会，占据了成都东郊房地产市场的制高点，已分食到"东调"金土地的美味蛋糕。其中最经典的要数成都万科对成都前锋电子土地的争夺与成功开发。

2003年1月16日，成都前锋电子集团公司企业原址土地在成都市国土资源局土地交易大厅进行公开拍卖。该宗土地是"东调"推向市场的第一块土地，其投资前景强烈吸引着来自全国的实力开发商。经过激烈竞争，成都万科最终以每亩176万元将该宗土地收入囊中，成为进入成都东郊进行规模开发的第一家外来实力开发企业。此举在前锋电子获得近20倍的搬迁土地价差收益的同时，成都万科开发出建筑面积逾10万平方米，总户数740户，均价高达4100元的高品质金色家园住宅小区。万科金色家园的均价比该区域原来的房屋均价高出1000多元，收到可观的投资效益。

　 成都东郊投资前景不可限量

　 截止到2004年11月，已有141户规模以上东调企业正式实施搬迁改造；60户企业新厂建设竣工投产；6户企业共227亩土地成功拍卖，总成交额36447.7万元，平均每亩土地160.6万元。

　 旧城改造成效开始显现。随着企业的迁出，城市建设也得到了快速发展，沙河整治工程顺利推进，东郊工业区的城市面貌正在逐步改善，许多新规划道路已建成。成工、前锋、针织一厂、制革总厂、工具研究所、望化等12户企业生产区的1362亩土地已开发或正在开发，建筑面积达到197.15万平方米，这些区域已经或正在成为环境优美的居住小区和现代商务区。

　 经初步测算，这次成都历史性的东郊企业搬迁将腾出1万亩以上的土地投入市场。今年将是"东调"土地投放市场的高峰年。今年1月25日，成都举行新年第一场土地拍卖会，唱主角的就是"东调"土地。沙河边一块起拍价为120万元/亩的土地，竞然拍出301万元/亩的天价，创下成都城东地价的新高。城东另一块位于静居寺路20号不足20亩的净地，也破天荒地拍得6000万元。这表明，成都东郊已经开始成为新的房地产投资热点，一个新城东正在迅速崛起。

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